【데일리NGO뉴스 시사토픽Q=뉴스팩트/정부 부동산 대책 점검】
◆ 정부, 수도권 공급 확대·착공 앞당기기로 …공공택지 착공 68→37개월 목표
◆ 태릉CC 6,800호·과천 경마장·방첩사 9,800호 2029년 착공 추진... 핵심지역
◆ PF 금융지원 26.3조→47.8조원+α…막힌 사업장 자금 공급 '조기 착공 지원'
◆ 주민 협의·교통·보상·환경평가 등 변수… ‘발표 숫자’보다 실제 첫 삽이 관건
【데일리NGO뉴스 시사토픽Q=뉴스팩트/정부 부동산 대책 점검】 정부가 지난 13일 수도권에 ‘23만호+α’의 주택 공급 기반을 추가로 확보하겠다는 대규모 공급대책을 내놓은 지 12일이 지났다. 대책의 숫자만 보면 상당한 규모다.
정부는 기'존 2026~2030년 수도권 135만호 착공계획의 실행 속도를 높이는 동시에 신규 공공택지 10만호 등을 포함해 수도권에 23만호+α의 공급 기반을 추가 확보하겠다'고 밝혔다.
그러나 이번 대책을 들여다보면 관건은 ‘23만호’라는 발표 숫자 자체보다 계획대로 사업기간을 단축해 실제 착공과 입주까지 연결할 수 있느냐에 있다.
정부 역시 이번 대책의 중심을 신규 공급물량 확보뿐 아니라 이미 추진 중인 사업의 착공 시기를 앞당기는 ‘공급 속도 혁신’에 두고 있다.
■ 68개월 걸리던 공공택지 착공, 37개월로 줄인다
정부가 가장 강하게 내세운 것은 사업기간 단축이다. 신규 공공택지는 후보지 발표 후 착공까지 평균 68개월가량 걸리던 기간을 최단 37개월 수준으로 줄이는 모델을 도입한다.
택지 지정과 지구계획, 토지보상, 인허가 등의 절차를 최대한 병행해 약 31개월을 단축한다는 구상이다.
3기 신도시 등 기존 공공택지에서도 상당수 물량의 착공 시기를 1~2년 앞당기는 방식으로 2030년까지 공급 속도를 끌어올릴 계획이다.
따라서 이번 ‘23만호+α’를 전부 새로 발굴돼 곧바로 건설되는 주택으로 이해하는 것은 정확하지 않다.
신규택지 확보와 기존 사업 조기화, 비주택용지 전환 등 여러 공급수단이 함께 포함된 정책 패키지다.
■ 태릉CC 6,800호·과천 9,800호…2029년 착공 목표
대표적인 사업이 서울 태릉CC와 과천 경마장·국군방첩사령부 부지다. 정부는 태릉CC에 약 6,800호를 공급하고 2029년 착공하는 것을 목표로 하고 있다.
과천 경마장과 방첩사 부지에서는 약 9,800호를 공급한다는 계획으로 역시 2029년 착공을 추진한다.
과천의 경우 경마장 이전 대상지를 정하고 방첩사 비핵심 시설 이전 등을 거쳐 주택사업을 진행해야 한다.
문제는 계획표상의 ‘2029년 착공’과 실제 첫 삽 사이에 넘어야 할 단계가 적지 않다는 점이다.
토지 이용계획과 교통대책, 지자체 및 주민과의 협의, 각종 환경·문화재 관련 절차 등이 사업 속도를 좌우할 수 있다.
태릉CC 역시 주변 교통문제와 태릉·강릉 세계유산 보전 문제 등을 함께 풀어야 한다.
■ 조기 착공하면 세금·PF 이자까지 지원
정부는 민간사업자를 실제 착공으로 끌어내기 위해 금융·세제 인센티브도 대폭 강화했다.
서울·경기지역 주거시설 PF 사업장이 2027년 안에 착공하면 PF 대출금리 1%포인트를 지원하고, 2028년 착공 사업에는 0.5%포인트를 지원한다.
재개발 조합설립 동의율도 현행 75%에서 70%로 낮추고, 정비사업 이주비 대출 LTV 산정방식도 개선한다.
다가구·다세대 등 비아파트 공급을 늘리기 위한 건축규제와 세제도 손질한다. 즉 정부는 택지만 발표하는 것이 아니라 ‘빨리 착공하면 혜택을 더 주겠다’는 방식으로 민간의 사업 속도를 끌어올리겠다는 것이다.
■ PF 금융지원 47.8조원+α…정확히는 ‘정부 직접투입’ 아니다
이번 대책에서 눈에 띄는 또 하나의 숫자가 ‘47조8천억원+α’다. 정부는 주택공급 관련 부동산 PF 보증 및 자금지원 규모를 기존 26조3천억원에서 47조8천억원+α까지 확대한다.
PF 보증공급을 집중적으로 늘리고 캠코 PF정상화펀드 3조원을 마중물로 활용하는 한편, 은행·보험권 PF 신디케이트론을 5조원까지 확대하고 금융업권 자체 PF 정상화펀드도 10조원 규모로 확충한다.
여기서 주의할 점이 있다. '47.8조원+α’는 정부가 47조8천억원의 재정을 주택건설 현장에 직접 투입한다는 의미가 아니다.
보증과 펀드, 금융기관 자금지원 등을 포괄한 금융지원 규모다. 따라서 향후 실제로 얼마의 자금이 어느 사업장에 공급되고, 그것이 몇 호의 착공으로 연결되는지를 별도로 확인할 필요가 있다.
■ 부실 PF 살리기로 변질돼선 안 돼
PF 지원 확대에는 명확한 명암이 있다. 사업성이 충분한데도 금융시장 경색 때문에 착공하지 못하는 정상 사업장에 자금이 공급된다면 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 수 있다.
반대로 사업성이 떨어지는 부실 사업장까지 금융지원으로 장기간 연명하게 된다면 부실을 뒤로 미루는 결과가 될 가능성도 있다.
결국 47.8조원이라는 총액보다 중요한 것은 정부와 금융기관이 어떤 기준으로 정상 사업장과 부실 사업장을 구분하고 자금을 공급하느냐다.
PF 지원 확대가 실제 주택 착공으로 얼마나 연결되는지도 향후 반드시 점검해야 할 대목이다.
■ 청년·신혼부부 지원 확대…공공분양 15% 새로운 방식으로
정부는 청년과 신혼부부 등 실수요자를 겨냥한 지원도 확대한다. 공공분양 물량의 약 15%를 지분적립형·수익공유형 등 초기 자금 부담을 낮춘 방식으로 공급하고 보편형 공공임대주택도 새로 도입한다.
20년 이상 장기간 운영하는 공공지원 민간임대 모델과 청년 보편형 전세임대도 추진한다.
정부가 이른바 ‘청년 주거지원 3종 세트’를 내세운 것도 이번 대책의 특징이다. 그러나 금융지원 확대가 실제 청년층의 주거비 부담 완화로 연결되는지 역시 향후 금리와 분양가격, 소득 대비 주거비 등을 함께 살펴봐야 한다.
■ ‘23만호’보다 중요한 것은 실제 착공과 입주
정부의 공급 확대 방향 자체는 최근 수도권의 주택공급 부족 우려를 고려할 때 의미가 있다.
특히 공급대책을 발표하는 데 그치지 않고 PF와 세제, 인허가 등을 묶어 실제 착공을 앞당기려는 접근은 주목할 부분이다.
하지만 부동산 공급정책은 발표 당시의 숫자와 몇 년 뒤 실제 결과가 크게 달라질 수 있다.
택지 발표 후 지구 지정과 보상, 인허가, 주민 협의, 광역교통망 구축을 거쳐 착공하고 다시 실제 입주하기까지 상당한 시간이 필요하기 때문이다.
정부가 목표로 하는 ‘68개월→37개월’ 단축도 결국 현장에서 증명돼야 한다. 태릉CC와 과천 경마장·방첩사 부지 역시 2029년이라는 착공 목표가 제시됐지만 교통과 기반시설, 주민 협의 등 해결해야 할 과제가 남아 있다.
더욱이 착공했다고 해서 곧바로 시장에 주택이 공급되는 것도 아니다. 착공 이후 준공과 입주까지 추가 시간이 필요하기 때문에 이번 대책이 현재의 수도권 매매·전월세 시장에 미치는 단기 효과와 중장기 공급 효과는 구분해서 볼 필요가 있다.
■ 8·13 대책 12일…이제부터는 ‘실행표’를 봐야 한다
정부가 제시한 23만호+α라는 숫자는 분명 크다. PF 금융지원 47.8조원+α 역시 공급 병목을 풀기 위한 상당한 규모의 정책수단이다.
그러나 주택은 발표자료의 숫자로 공급되지 않는다. 택지를 확정하고, 지자체와 협의하고, 주민과 이해관계를 조정하고, 교통망을 마련하고, 자금을 조달해 건설사가 실제 첫 삽을 떠야 비로소 공급이 시작된다.
따라서 8·13 대책에 대한 평가는 지금부터다. 정부가 약속한 신규택지 10만호가 어디에 어떻게 확정되는지, 태릉CC 6,800호와 과천 9,800호가 계획대로 2029년 착공하는지, 47.8조원+α의 PF 금융지원이 실제 몇 개 사업장의 공사를 움직이는지를 지속적으로 확인해야 한다.
결국 이번 부동산 대책의 성패를 결정할 것은 ‘23만호’라는 숫자가 아니라 실행력이다. 발표보다 중요한 것은 실제 ‘첫 삽’, 그리고 국민이 실제 입주할 수 있는 주택으로 완성되는 시점이다.
데일리NGO뉴스·시사토픽Q·뉴스팩트는 향후 신규 공공택지 발표와 태릉·과천 사업 일정, PF 금융지원 집행 및 실제 착공 실적을 후속 점검할 예정이다.
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